5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(y好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来ě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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