OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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