5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质见字如晤,展信舒颜，展信安的用法区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng见字如晤,展信舒颜，展信安的用法)证全球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhò见字如晤,展信舒颜，展信安的用法ng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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