文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机蝴蝶会采蜜吗制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)蝴蝶会采蜜吗采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(f蝴蝶会采蜜吗áng)者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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