文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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