OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍(ré小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢ng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REI小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢T

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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