导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入5公里是多少米 5公里是多少步，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　5公里是多少米 5公里是多少步　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示5公里是多少米 5公里是多少步城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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