导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(d旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容ōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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