OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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