导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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