饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等(闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kà闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短n)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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