导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗 alt="中国(guó)户均几套(tào)房(fáng)？| 民生·周(zhōu)君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六普导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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