饱受(shòu)争议的(de)二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过80抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(j抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲ià)给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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