饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(科长相当于什么级别？zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)科长相当于什么级别？认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房科长相当于什么级别？(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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