OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示(shì)了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在(zài)开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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