导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％80寸电视尺寸长宽多少，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房80寸电视尺寸长宽多少、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：优美励志的句子网 80寸电视尺寸长宽多少