“现在的房地产很(hěn)难(nán)再出现像过去十年的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产行业(yè)分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的(de)关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了(le)最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了底部(bù)，再(zài)往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的(de)开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来自(zì)新盘(pán)的(de)销售。但今年(nián)新(xīn)房的(de)销(xiāo)售情况相较一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些(xiē)有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比(bǐ)较(jiào)困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分(fēn)化，无(wú)论是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有(yǒu)国(guó)资(zī)背景的(de)房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具(jù)体到(dào)如何(hé)挖掘(jué)，我们会(huì)特别重视(shì)企业的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业(yè)内的最(zuì)低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的(de)一家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够(gòu)同时(shí)满足(zú)上述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，即(jí)便是有着较(jiào)稳健特色(sè)的(de)国央企房企，其(qí)财(cái)务指标称得(dé)上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得注意的(de)是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地(dì)节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配(pèi)置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持(chí)在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实(shí)现了快速的(de)开盘利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的(de)特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一半(bàn)也主要(yào)集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张是(shì)有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊(hào)扬同(tóng)样(yàng)提醒(xǐng)道(dào)，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的(de)民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的(de)两年市场没(méi)有想象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进(jìn)？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规(guī)避(bì)公司净负债率(lǜ)提(tí)高到一个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂(mào)、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房(fáng)企在践(jiàn)行较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民(mín)营房企

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名你是谁为了谁是什么歌名(dù)的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的(de)融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也并不意(yì)味(wèi)着(zhe)，民(mín)营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配(pèi)置混(hùn)合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自(zì)身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时(shí)间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现等多(duō)维度都(dōu)表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年(nián)～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区(qū)的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也(yě)让滨江集(jí)团的房(fáng)企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上(shàng)游材料端息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导致上游(yóu)不(bù)被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进入存(cún)量房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求(qiú)也(yě)会(huì)越来(lái)越多。美国过去的数(shù)据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表(biǎo)现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居(jū)前两位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要(yào)从事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的(de)研发(fā)、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的(de)房地产产业链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的(de)广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发安(ān)宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而(ér)这两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家(jiā)居类(lèi)标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分(fēn)析：“物(wù)业服务不是一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的是市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为(wèi)例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固(gù)定人(rén)员成本(běn)的年度增长，不过服(fú)务没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能(néng)做到提价难(nán)度是(shì)非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

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