万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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