5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào随性是什么意思，女人随性是什么意思)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏(sū随性是什么意思，女人随性是什么意思)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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