万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　嗤笑的意思src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，嗤笑的意思总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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