文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租431mm是多少厘米 431mm是多少米(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(431mm是多少厘米 431mm是多少米néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付(fù)的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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