5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tu龙有几个爪 龙有两个根吗án)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光龙有几个爪 龙有两个根吗是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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