5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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