5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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