导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些)的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些>

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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