文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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