OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗jì)报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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