87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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