万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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