导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗ong>户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。