导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资(z推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释ī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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