近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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