导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，压在玻璃窗边c，在窗户边cg>成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(压在玻璃窗边c，在窗户边cguó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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