5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(n辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲á)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qi辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲án)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：优美励志的句子网 辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲