5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思p>

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：优美励志的句子网 山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思