导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不(中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久bù)小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于199中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久8年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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