饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(b1米等于多少mm 1米等于多少厘米ù)同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究1米等于多少mm 1米等于多少厘米总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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