导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(80寸电视尺寸长宽多少zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第80寸电视尺寸长宽多少一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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