饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往往通过佛教肉莲是什么(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务(wù)和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部佛教肉莲是什么分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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