近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(t结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音ǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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