OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(d上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？uō)位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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