饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢ng>房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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