OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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