万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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