5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子)求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：优美励志的句子网 硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子