导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(abo文是什么意思 abo文是谁发明的dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？abo文是什么意思 abo文是谁发明的

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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