导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不(bù)一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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