万科突发！

这阵仗太久没见(jiàn)了！

今天，万科A巨量(liàng)大单封死涨停板，万科企业一度暴拉近20%，万(wàn)科境内(nèi)债普遍上涨。与此同时(shí)，A股房地产板块大涨超6%，港股内(nèi)房股板块狂拉超9%。最为关键的是，万(wàn)科涨停的量(liàng)亦(yì)达到了宝(bǎo)万之争以来的最(zuì)大值。

从(cóng)走(zǒu)向来看，北上资金今天上午(wǔ)再度狂买近(jìn)137亿元。这意味着，有大钱进入到股市。那么，如此多的资金进场做(zuò)多，他们究竟看到了什么(me)？业内研(yán)究人士认为，基本面承压强化政策期许全球流动性切换或致(zhì)“错杀”标的(de)反弹。此(cǐ)外，今天市(shì)场传出“淡化三大工程”等小(xiǎo)作文，亦激发(fā)市场做多热情。

万科引(yǐn)爆

8年未(wèi)见！今天(tiān)，万科A被巨量大单(dān)封死涨(zhǎng)停，截(jié)至(zhì)下午两点，换手率已经超过5%，万科企(qǐ)业更是飙涨近20%。万科境内债普遍上涨，“22万科04”涨超7%，“21万科04”涨超6%，“22万科06”涨6%，“20万科06”涨近5%，“20万科08”“22万科05”“21万科02”均涨超(chāo)3%。

不止万科(kē)，地产股几乎全(quán)线爆发。华夏幸福(fú)、荣盛发展、大龙(lóng)地产、金(jīn)地集团等20余股涨(zhǎng)停。

天风证券认(rèn)为，4月26日、4月29日，地产板块连续两日大幅反弹，主要或受外资机构(gòu)发布(bù)看多的观点，北向资金大幅(fú)净流入；消息面上(shàng)，传五一后北上广(guǎng)深逐步(bù)取消限购措施，本周内长沙(shā)、成都实质性取消限购，强化放(fàng)松预(yù)期；一季度高层会议即将召开，资金提前布局博弈增量政策。短期政策或聚集存量去(qù)库，政府成立收(shōu)储机构、存(cún)量改保预期增强，出险房(fáng)企存在受(shòu)益空间(jiān)等因素影响。

招商证券认为，近期房地产板块关注度有所提高，关注点可以归纳为两类(lèi)：一类是从基本面承(chéng)压角度对更多政策的持续期许，不限于需求端以及供应端政策；另(lìng)外一类则是不论从全球流动性(xìng)或者(zhě)国(guó)内(nèi)流动性(xìng)变化(huà)视角，关注(zhù)风格切换的可能。

短期博弈or意(yì)在长(zhǎng)远？

最近两(liǎng)个(gè)交易(yì)日，关(guān)于(yú)房地产的(de)利好消息的确是频繁出现。今天(tiān)，更是传出了“淡化三(sān)大工程”等小作文。那么，新(xīn)进的资金究竟是博弈短期，还是意在长远呢？

有机构认为，三大(dà)工程是(shì)今年(nián)乃(nǎi)至未来几(jǐ)年的(de)重点工作，但是由于新的“坐地”模式尚在探索期，2024年包括城中村改造的量可能不会很(hěn)大。不过，未来(lái)建设规模逐渐起量仍然是大概率事件。

当前的确需(xū)要去库存，各地都有探索(suǒ)。南京、郑州也在(zài)做(zuò)，但核(hé)心仍然在于地方政府的投入力度。考虑到地方(fāng)财政较为紧(jǐn)张，由地方出大钱去(qù)库存的可能性不高。目前仅有中央尚(shàng)有较多的资源能够(gòu)协助去库存(cún)。

最近(jìn)，包括(kuò)成都在内的核心一(yī)二线城市(shì)逐渐走(zǒu)向(xiàng)应(yīng)放尽放，但节奏可能还是维持(chí)“小步快跑”，政策力度可能没有(yǒu)那么大。此外(wài)不仅契税，增值税、个人所得税这些交易环节(jié)的税(shuì)也需要调整。另外有一部分人对高层(céng)会(huì)议出台的政策有(yǒu)较高的期待，可能提一季度要分红！两家公司预案来了前发力炒(chǎo)作一波(bō)。

从炒作的逻辑来看，市场(chǎng)的倾向点基本上在于政策，而非基本面。当下的政策预期都是向好的，但基本上却并非如(rú)此。从当下的(de)基本面来看，来自招商证券的数据显示，4月1日—4月25日样本城市新房(fáng)成(chéng)交面积同(tóng)比减少39%，二手房成交面积同(tóng)比减少11%，新房和二手房同比降(jiàng)幅均有所收(shōu)窄，但同比降幅的收窄或有(yǒu)基(jī)数(shù)下降的更大贡(gòng)献，而日(rì)均成交水平也能反映这一点，近期新房日均成交面积仍处于近5年最低水平，而二手房(fáng)成交面积也仅仅高于2022年同期，低于近(jìn)5年(nián)中其余年份同期水平。

这(zhè)次会否有所不同？

其(qí)实(shí)，博弈(yì)政策(cè)已经不是第一次。那么，这次会不会有所不同？

当前，市场成交仍(réng)处于底部阶段(duàn)，春节后对“小阳春”过高预期或正经历向下修正。回顾3月份统计局(jú)口径(jìng)房地产数(shù)据，“小阳春”成色欠佳，个别一线城市即便(biàn)在小阳春市场表现(xiàn)不错，也因为二手房供应（挂牌(pái)）的增加(jiā)削弱了其影响，表现为历(lì)史经验的房价涨(zhǎng)跌的销量分水岭并未起效，市场仍然呈现以价换量的特点，这其实就是需(xū)求(qiú)改善(shàn)但供需关系难以(yǐ)改善的结果。

招商证券认为，当前(qián)市(shì)场(chǎng)情绪或从更广泛的风(fēng)格切换角度关注房地产。过去(qù)，民生、风险(xiǎn)防范(fàn)、经济是政策关(guān)注的三个重要维度(dù)，当前(qián)这三个维度或一致指向进一步(bù)宽松。从当前市场情绪观察，市场对供需两端政(zhèng)策进一步发(fā)力的预期或在强化，这种预期和以往仅(jǐn)仅参(cān)与房地(dì)产和产业链股票政策博弈的情况可能不大(dà)相同，更广泛市场(chǎng)参与者可(kě)能由于风格切换的潜在配置需求，也(yě)难(nán)以不关注房地(dì)产。

本轮(lún)市场关(guān)注度提高的(de)背景或与3月有所一季度要分红！两家公司预案来了差异。年初以来，房地产股票曾经在3月经历过一波(bō)反弹，原因是基本面和信用预(yù)期的“V”形变化带(dài)来房(fáng)地产板块及产业(yè)链股、债价格反弹(dàn)。目前来看，与当时不同的是，彼(bǐ)时是部分投资人(rén)有销售基本面修复预期，而(ér)目(mù)前是基本面承压带动投资下行从而对更多政(zhèng)策产(chǎn)生预期。同时，信用预(yù)期和当(dāng)时也有(yǒu)不同，当时是从个别房企公告感受(shòu)到了新增(zēng)资金出现的积(jī)极可(kě)能，而目(mù)前更(gèng)多或是市场在观察部分城市，不同类型去库存政策（需求端和供应端）的进(jìn)展和评(píng)估阶(jiē)段，拥有(yǒu)一些观察点溢价。

校对：高源

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