万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dà一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗n)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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